Проект договора управления с приложениями

Проект договора

Общество с ограниченной ответственностью «СервисГрад» в лице генерального директора Евстигнеева Владимира Викторовича, действующего на основании Устава, именуемая в дальнейшем Управляющая организация, с одной стороны, и ______________________  Собственник (квартиры) №_____________ многоквартирного дома, расположенного адресу: ул._____________________ д. №___, именуемый в дальнейшем Собственник, с другой стороны, вместе именуемые в дальнейшем Стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
 
1.       Общие положения
1.1. Настоящий Договор заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанного в протоколе от «___»_______ 20__ года.
1.2. Объектом управления по настоящему Договору является общее имущество __ - ти этажного многоквартирного дома, расположенного по адресу: ул.________________________д. _______, согласно Приложению № 1 к настоящему Договору.
1.3. При выполнении настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией РФ, Гражданским кодексом Р.Ф., Жилищным кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительством РФ от 13.08.2006 № 491, Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г.  №354 О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов и иными положениями законодательства РФ, регулирующего жилищные правоотношения.
1.4. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
1.5. Общее собрание собственников помещений в заочной форме возможно только после несозыва общего собрания в очной форме.
 
2.       Предмет Договора
2.1. По настоящему Договору Управляющая организация по заданию Собственника в течение срока действия настоящего Договора за плату, указанную в разделе 5 настоящего Договора, обязуется осуществлять комплекс работ и услуг по управлению Многоквартирным домом и надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, состав и состояние которого указаны в Приложении N 2 к настоящему Договору, предоставление коммунальных услуг Собственнику и пользующимся его Помещением(ями) в Многоквартирном доме лицам, осуществление иной направленной на достижение целей управления Многоквартирным домом деятельности, указанной в настоящем Договоре.
2.2. Общая характеристика Многоквартирного дома на момент заключения Договора:
-            адрес Многоквартирного дома __________________________________;
-            номер технического паспорта БТИ  или  УНОМ_____________________;
-            серия, тип постройки __________________________________________;
-            год постройки _______________________________________________;
-            этажность __________________________________________________;
-            количество квартир _________________________________________;
-            общая площадь жилых помещений _______________________  кв. м;
-            общая площадь нежилых помещений ______________________ кв. м;
-            площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества ______ кв. м;
2.3. Цель Договора - обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в Многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг Собственнику Помещения(й) в Многоквартирном доме и пользующимся его Помещением(ями) в Многоквартирном доме лицам.
          2.4.  Состав общего имущества многоквартирного дома и перечень работ по его содержанию и ремонту в пределах границ эксплуатационной ответственности указаны в Приложении  № 1 к настоящему Договору. Границей эксплуатационной ответственности между общим имуществом в многоквартирном доме и личным имуществом помещения Собственника являются:
- по строительным конструкциям — внутренняя поверхность стен помещения, оконные заполнения и входная дверь в помещение (квартиру);
- по системам горячего и холодного водоснабжения — отсекающая арматура (первый вентиль) от стояковых трубопроводов, расположенных в помещении (квартире). При отсутствии вентилей — по первым сварным соединениям на стояках;
- по системе канализации — плоскость раструба тройника канализационного стояка, расположенного в помещении (квартире);
- по системе электроснабжения — выходные соединительные клеммы автоматических выключателей, расположенных в этажном щитке. Квартирный электросчетчик не принадлежит к общему имуществу.
- по системе газоснабжения — отсекающий вентиль перед газовой плитой.
 
3. Права и обязанности Сторон
3.1. Управляющая организация обязана:
3.1.1. Осуществлять управление общим имуществом в многоквартирном доме в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством.
3.1.2.Осуществлять подготовку внутридомовых инженерных сетей многоквартирного дома к приемке коммунальных услуг (в том числе при подготовке к зиме) оформляемую актом о приемке выполненных работ (с учетом показаний приборов учета потребления коммунальных ресурсов (при их наличии). В случае использования для промывки систем отопления жилых домов  воды (ГВС или ХВС) относить объемы, предъявляемые поставщиком коммунальных услуг на затраты жилого дома по строке «содержание».
 3.1.3. Выполнять  работы и услуги по содержанию общего имущества согласно Правилам, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (п.10 и 11) «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», постановлением Госстроя  России от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;
 3.1.4. Объем выполненных работ по текущему ремонту оформляется актом выполненных работ, подписанный представителем собственников.
3.1.5. При оказании коммунальных услуг и выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме:
- регулярно, не менее 2-х раз в год, производить весенние и осенние осмотры общего имущества в многоквартирном доме, на их основе производить анализ и оценку технического состояния общего имущества, разрабатывать планы работ, учитывать при их разработке и корректировке требования и предложения Собственника;
- контролировать и требовать исполнения договорных обязательств исполнителями, оказывающими коммунальные услуги и выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- вести бухгалтерский, оперативный и технический учет, делопроизводство.
- организовать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание многоквартирного дома, согласно заключенного договора Управляющей организацией на обслуживание аварийно-диспетчерской службы, устранять аварии, а также выполнять заявки Собственника на выполнение ремонтных работ общего имущества в многоквартирном доме;
- выполнять платные заявки по ремонту личного имущества Собственника, находящегося внутри его помещения, в пределах эксплуатационной ответственности Сторон.
3.1.6. Заключать договора с ресурсоснабжающими организациями от имени и за счет собственников.
3.1.7. Рассматривать предложения, заявления и жалобы Собственника, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных недостатков. В течение  30 дней со дня получения письменного заявления Собственника информировать его о решении, принятом по заявленному вопросу.
3.1.8. Вести лицевой счет многоквартирного дома:                                                                                                                
- по предоставлению коммунальных услуг;
- по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.                                                                       
3.1.10. Своевременно, не позднее пятого числа  текущего месяца, Собственнику предъявлять к оплате платежный документ по жилищно-коммунальным услугам через почтовый ящик.                                                                                                         
3.1.11. Письменно информировать Собственника о плановых перерывах в предоставлении коммунальных услуг не позднее 3-х рабочих дней до начала перерыва при наличии информации от поставщика.                                                                 
3.1.12. Использовать поступающие денежные средства исключительно на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме Собственника, а также на расчеты с предприятиями-поставщиками  услуг.      
3.1.13. Представлять Представителю собственников отчет о выполнении Договора за истекший календарный год в течение первого квартала, следующего за истекшим годом действия Договора. Представитель собственников представляет данный отчет на общем собрании собственников помещений, а если такое собрание в очной форме не проводится, то размещает на досках объявлений в подъездах или иных оборудованных местах либо на сайте Управляющей компании.
 
3.2. Управляющая организация вправе:
3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств по настоящему Договору, в том числе привлекать к выполнению работ и услуг по настоящему Договору третьих лиц.
3.2.2. Проводить перерасчет размера платы за коммунальные услуги на основании фактических показаний приборов учета.
3.2.3. В установленном законодательными и нормативными актами порядке взыскивать с виновных сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой.
3.2.4. Ограничивать или приостанавливать подачу Собственнику коммунальных ресурсов по своему выбору в случае неполной оплаты Собственником одной или нескольких коммунальных услуг в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг. А также, в случае задолженности за услугу «содержание и ремонт», отключать электроэнергию по истечении 1 месяца после письменного уведомления.
3.2.5. Осуществлять контроль за целевым использованием Помещений и принимать в соответствии с законодательством меры в случае использования Помещений не по назначению.
3.2.6. За дополнительную плату собственников оказывать дополнительные услуги и производить работы, невключённых в перечень обязательных:
- предоставлять и\или обеспечивать предоставление иных услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников помещений в этом доме (интернета; радиовещания; телевидения; видеонаблюдения; обеспечения работы домофона, кодового замка двери подъезда; другие услуги).
- принимать от Собственника плату за жилое помещение, коммунальные и другие услуги через систему расчётно-информационного центра (РИЦ).
- осуществлять работу с неплательщиками жилищно-коммунальных услуг.
 
3.3. Собственник обязан:
3.3.1. Своевременно и полностью вносить плату за содержание, ремонт и коммунальные услуги до 10 числа текущего месяца.
3.3.2. При временном неиспользовании Помещения(й) для проживания более 3 - х дней сообщать Управляющей организации свои контактные телефоны и адреса, а также телефоны и адреса лиц, обеспечивающих доступ в Помещение(я).
3.3.3. Соблюдать следующие требования:
а) не производить без согласования с Управляющей организацией никаких работ на инженерных сетях, относящихся к общему имуществу Многоквартирного дома;
б) не нарушать имеющиеся схемы учета предоставления коммунальных услуг;
в) не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети (более _____ кВт), дополнительные секции приборов отопления;
г) не использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (в том числе использование сетевой воды из систем и приборов отопления на бытовые нужды);
д) не допускать выполнение работ или совершение других действий, приводящих к порче помещений и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
е) не ухудшать доступ к общему имуществу, в том числе работами по ремонту Помещений Собственника, не загромождать подходы к инженерным коммуникациям и запорной арматуре, входящих в перечень общего имущества, не загромождать и не загрязнять своим имуществом, строительными материалами и (или) отходами эвакуационные пути и места общего пользования;
ж) не использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и отходов без упаковки;
з) не использовать мусоропровод для строительного и другого крупногабаритного мусора, не сливать в него жидкие бытовые отходы.
3.3.4. Предоставлять управляющей организации не позднее трех рабочих дней сведения об изменении количества граждан, проживающих в жилом помещении с предъявлением подтверждающих документов, а также об изменении объемов потребления ресурсов в нежилых помещениях с указанием мощности и планируемых режимах работы установленных в нежилом помещении потребляющих устройств (газо-, водо- и электроснабжения и других данных), необходимых для определения объемов потребления соответствующих коммунальных ресурсов и расчета размера их оплаты расчетным путем. В случае не предоставления сведений о количестве граждан, проживающих в жилом помещении, Управляющая компания вправе начислить объемы потребления коммунальных ресурсов  по данным, которые будут предоставлены Советом дома.
3.3.5. Обеспечить доступ представителей управляющей организации в принадлежащее собственнику помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирных инженерных коммуникаций, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в помещении, для выполнения необходимых ремонтных работ в заранее согласованное с управляющей организацией время, а работников аварийных служб - в любое время суток.
3.3.6. Сообщать управляющей организации о выявленных неисправностях внутридомовых инженерных систем и оборудования, несущих конструкций и иных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
3.3.7. Вносить предложение для решения собрания собственников о сдаче в аренду нежилых помещений (технические этажи мастерские художников, подвальные и чердачные помещения), размещать оборудование, предоставлять в пользование ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (наружные стены под размещение рекламы), предоставлять в пользование коммунальные устройства (подвальные желоба вертикальные каналы в слаботочных сетях, отсеках поэтажных электрощитков подъездов) для размещения инженерных сетей с оформлением договоров аренды и согласовании со старшим по дому (председателем домового комитета) с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества многоквартирного дома на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.
3.3.8. Заключить договоры со специализированными организациями на проведение технического обслуживания ВДГО и диагностику газопроводов, расположенных в квартирах.
3.3.9. При наличии индивидуального, общего (квартирного) или комнатного прибора учета ежемесячно снимать его показания в период с 23-го по 25-е число текущего месяца и передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу не позднее 26-го числа текущего месяца, кроме случаев, когда в соответствии с  Правилами, договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, и (или) решениями общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме действия по снятию показаний таких приборов учета обязан совершать исполнитель (уполномоченное им лицо) или иная организация.
 
3.4. Собственник имеет право:
3.4.1. Осуществлять контроль за выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору, в ходе которого:
участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме;
присутствовать при выполнении работ и оказании услуг управляющей организацией, связанных с выполнением обязанностей по настоящему договору;
знакомиться с содержанием технической документации на многоквартирный дом.
3.4.2. Привлекать для контроля качества выполняемых работ и предоставляемых услуг по настоящему договору сторонние организации, специалистов, экспертов. Привлекаемые для контроля организация, специалисты, эксперты должны иметь соответствующее поручение собственника, оформленное в письменном виде.
3.4.3. Требовать изменения размера платы и получать от Управляющей организации сведения о состоянии своих расчетов по оплате:
а) за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
б) за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
 
4. Ответственности Сторон
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего Договора Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
4.2.  В случае оказания коммунальных и иных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, Управляющая организация обязана уплатить Собственнику неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от стоимости непредоставленных или некачественно предоставленных услуг за каждый день нарушения.
4.3. Внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и нарушении порядка установленного частью 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ плательщик обязан уплатить управляющей организации пени в размере ___. При этом управляющая организация вправе требовать с Собственника компенсацию убытков, связанных с реализацией мероприятий по погашению задолженности.
 
5. Размер платы за коммунальные услуги, содержание  и ремонт общего имущества в многоквартирном доме
5.1. Размер оплаты Собственником за предоставляемые коммунальные услуги производится Управляющей организацией по тарифам, утвержденным в установленном порядке, и нормативам, установленным органом местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством РФ.
При наличии у Собственника индивидуальных приборов учета коммунальных услуг начисление производится за фактически потребленный объем услуг, установленный показаниями индивидуальных приборов учета.
При отсутствии у Собственника индивидуальных приборов учета коммунальных услуг и наличии коллективных приборов учета на основании условий договоров между Управляющей организацией и организациями, предоставляющими коммунальные услуги.
При  отсутствии у Собственника индивидуальных приборов учета коммунальных услуг и коллективных приборов учета коммунальных услуг, установленных на многоквартирном доме, начисление производится согласно норм потребления коммунальных услуг, утвержденным Постановлением Администрации города.
5.2. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется соразмерно доле Собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, устанавливается решением общего собрания собственников жилых помещений в Приложении №3  к настоящему Договору.
5.3. Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома для Собственника помещений включает в себя плату за управление многоквартирным домом, услуги и работы по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определяемую в соответствии с техническим состоянием дома. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется в соответствии с Приложением № 3  и  составляет _________ руб. с 1 кв.м. В случае имеющейся вероятности возникновения необходимости проведения в доме не запланированных ремонтных работ, в том числе лифта, и если на проведение таких работ требуются финансовые средства, не включенные в тариф на содержание и ремонт, включить соответствующий пункт в договор управления, согласно сметы на данные ремонтные работы.
5.4. Размер платы за содержание  и текущий ремонт  может изменяться с установлением удельной индексации изменения платы граждан за жилое помещение или на величину предельной индексации потребительских цен на очередной период, в случае изменения нормативно-правового акта, удорожания в связи с инфляцией и иными процессами стоимости материалов и работ, но не чаще 1 раза в календарном году. (Письмо Министерство регионального развития Российской Федерации  № 6174-АД/14 от 06.03.2009г.).
5.5. В случае положительного решения об установке общественного прибора учета, производить оплату оказанных услуг путем безналичного перечисления денежных средств, по средствам ООО ДФ ”РИЦ” на условиях и в порядке указанных в протоколе общего собрания собственников. Оплата оказанных услуг будет производится на основании дополнительного соглашения к договору управления после проведения общего собрания с собственниками по вопросам установки автоматизированной системы коммерческого учета и утверждения тарифа по графе  “Оплате установки обязательных приборов учета” (261-ФЗ).
 
6. Осуществление контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления
6.1. Контроль за выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору осуществляется Собственниками Помещения и (или) доверенными лицами, выбранными на общем собрании Собственников Помещений в Многоквартирном доме, в соответствии с их полномочиями.
6.2. Принятые решения общего собрания о комиссионном обследовании выполнения объёмов и видов работ и услуг по договору являются для управляющей организации обязательными. По результатам комиссионного обследования составляется соответствующий акт, один экземпляр которого должен быть предоставлен инициатору проведения общего собрания собственников.
 
7. Изменение и расторжение договора, урегулирование споров
7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по настоящему Договору, Собственник и Управляющая организация будут стремиться разрешить путем переговоров на общем собрании собственников помещений.
7.2. В случае если указанные споры и разногласия не смогут быть решены путем переговоров, они подлежат разрешению в соответствии с действующим законодательством  РФ.
7.3. Договор подлежит изменению в случае принятия нормативного акта, устанавливающего обязательные для Собственника или Управляющей организации иные  правила, чем те, которые закреплены в Договоре.
7.4. Настоящий Договор может быть расторгнут:
7.4.1. В одностороннем порядке:
а) по инициативе Собственника в случае:
- отчуждения ранее находящегося в его собственности помещения, вследствие заключения какого-либо договора (купли-продажи, мены, ренты и пр.), путем уведомления Управляющей организации о произведенных действиях с помещением и приложением соответствующего документа;
- принятия общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме решения о выборе иного способа управления или иной управляющей организации, о чем Управляющая организация должна быть предупреждена не позже чем за два месяца до прекращения настоящего Договора путем предоставления ей копии протокола решения общего собрания, а также после полного погашения обязательств по оплате услуг всех собственников многоквартирного дома;
б) по инициативе Управляющей организации, о чем Собственник помещения должен быть предупрежден не позже чем за два месяца до прекращения настоящего Договора, в случае если:
- многоквартирный дом окажется в состоянии, непригодном для использования по назначению в силу обстоятельств, за которые Управляющая организация не отвечает;
- собственники помещений в Многоквартирном доме на своем общем собрании приняли иные условия договора управления Многоквартирным домом, которые оказались неприемлемыми для Управляющей организации;
- собственники помещений регулярно не исполняют своих обязательств в части оплаты по настоящему Договору.
7.4.2. По соглашению Сторон, оформленным дополнительным соглашением к Договору.
7.4.3. В судебном порядке - в любом случае, при отсутствии письменного соглашения о расторжении договора управления, подписанного двумя сторонами.
7.4.4. В случае ликвидации Управляющей организации.
7.5. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора за два месяца до окончании срока его действия, Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях/или иных условиях, указанных в решении общего собрания.
7.6. Договор считается исполненным после выполнения Сторонами взаимных обязательств и урегулирования всех расчетов между Управляющей организацией и Собственником.
7.7. В случае неуплаты Собственником средств за услуги по настоящему Договору на момент его расторжения Управляющая организация обязана уведомить Собственника о невозможности расторжения Договора до полного погашения обязательств по оплате услуг.
7.8. Настоящий Договор в одностороннем порядке по инициативе любой из Сторон считается расторгнутым через два месяца с момента направления другой Стороне письменного уведомления, за исключением случаев, указанных в  п. 7.7.настоящего Договора.
 
8.  Прочие условия
8.1. Все вопросы, не урегулированные в настоящем договоре, решаются в соответствии с действующим законодательством.
8.2. Расходы на организацию вне очередного общего собрания несет Собственник жилого помещения - инициатор его созыва. Данные расходы могут быть произведены за счет средств, собранных по графе «содержание и ремонт».
8.3.В случае необходимости принятия решений по вопросам, отнесенным в соответствии с ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений, Управляющая организация вправе направить в адрес собственников предложение о проведении внеочередного собрания собственников помещений. Такое предложение может быть направлено путем размещения Управляющей организацией соответствующего обращения к собственникам помещений в общедоступном для всех собственников помещений многоквартирного дома месте.
8.4. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны сторонами.
8.5. Договор заключен сроком на 5 (пять) лет, составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, вступает в силу с ___________ 20__года. В отношении расчетов действует – до окончательного поступления денежных средств на расчетный счет Управляющей компании. Если за один месяц до окончания действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о расторжении, то договор считается пролонгированным на тех же условиях на тот же срок.
8.6.Управляющая организация за 30 дней до окончания каждого года действия настоящего договора вносит предложения по изменению перечней, расходов на исполнение услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Указанная смета после ее утверждения общим собранием помещений в многоквартирном доме решения об изменении на следующий отчетный период является основанием размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
8.7. Настоящий договор составлен в двух экземплярах. Оба экземпляра идентичны и имеют одинаковую юридическую силу. У каждой из Сторон находится один экземпляр Договора. Договор составлен на 6 страницах и содержит 3 приложения на 4 страницах, которые являются неотъемлемой частью Договора.
 
9. Реквизиты Сторон 

 

Приложение №1 - Состав общего имущества МКД

Приложение №2 -  Перечень работ (услуг) по управлению МКД

Приложение № 3 

 


Скачать типовой договор управления ООО "СервисГрад".doc

Скачать типовой договор управления ООО "СервисГрад1".doc